Trzy tryby realizacji inwestycji budowlanej
Ustawa Prawo budowlane z 1994 r. przewiduje trzy główne tryby realizacji obiektów budowlanych:
- Pozwolenie na budowę — decyzja administracyjna wydawana przez starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu,
- Zgłoszenie budowy — uproszczona procedura bez formalnej decyzji; organ ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu,
- Realizacja bez żadnych formalności — dla najdrobniejszych obiektów wymienionych w art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego.
Wybór właściwego trybu zależy przede wszystkim od rodzaju i parametrów obiektu, jego lokalizacji (obszar MPZP, obszar Natura 2000, strefa ochronna) oraz funkcji (rolnicza, produkcyjna, mieszkalna).
Obiekty zwolnione z pozwolenia i zgłoszenia
Prawo budowlane (art. 29 ust. 2) pozwala realizować bez pozwolenia i bez zgłoszenia m.in.:
- ogrodzenia wewnętrzne na terenie działki (niektóre rodzaje),
- place składowe i postoje pojazdów na terenach zamkniętych,
- tymczasowe obiekty budowlane ustawiane na czas nie dłuższy niż 180 dni.
Dla budynków rolniczych ta kategoria ma ograniczone zastosowanie — większość trwałych obiektów inwentarskich i magazynowych wymaga co najmniej zgłoszenia.
Obiekty realizowane na podstawie zgłoszenia
Na podstawie zgłoszenia (art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego) można budować m.in.:
- wolno stojące parterowe budynki gospodarcze (w tym garaże) o powierzchni zabudowy do 35 m² przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² działki,
- wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m²,
- przydomowe tarasy przyziemne o powierzchni do 35 m².
Zgłoszenie składa się do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu. Organ ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu w formie decyzji. Po upływie tego terminu inwestor może przystąpić do budowy (tzw. milcząca zgoda).
Kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę
Pozwolenia na budowę wymagają wszystkie obiekty, które nie zostały wprost zwolnione z tego obowiązku przez art. 29 Prawa budowlanego. Dla zabudowy wiejskiej typowe przypadki wymagające pozwolenia to:
- stodoły i magazyny rolnicze o powierzchni zabudowy powyżej 150 m²,
- budynki inwentarskie (obory, chlewnie, kurniki) niezależnie od powierzchni,
- budynki powiązane z przetwórstwem rolno-spożywczym,
- budynki wielokondygnacyjne lub o wysokości powyżej 12 m,
- obiekty na obszarach wpisanych do rejestru zabytków lub w ich strefach ochronnych.
Dokumenty wymagane przy pozwoleniu na budowę
Wniosek o pozwolenie na budowę składa się do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Do wniosku należy dołączyć:
- Projekt budowlany sporządzony przez uprawnionego projektanta (4 egzemplarze),
- Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- Decyzję o warunkach zabudowy (jeśli brak MPZP),
- Opinie, uzgodnienia i decyzje wymagane przepisami odrębnymi (m.in. decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dla większych ferm),
- W przypadku obiektów na obszarach chronionych — decyzje organów ochrony przyrody lub zabytków.
Decyzja o warunkach zabudowy (WZ)
Na terenach bez MPZP inwestor musi uzyskać decyzję WZ przed złożeniem wniosku o pozwolenie. Decyzję WZ wydaje wójt (burmistrz, prezydent) gminy. Warunkiem jej uzyskania jest m.in. zasada „dobrego sąsiedztwa" — nowa zabudowa powinna nawiązywać do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w określonym obszarze analizowanym.
Decyzja WZ nie jest wymagana, jeśli inwestycja jest zgodna z obowiązującym MPZP lub gdy chodzi o niektóre obiekty liniowe i infrastrukturę techniczną.
Etapy procesu budowlanego — skrócony schemat
- Weryfikacja stanu planistycznego (MPZP lub decyzja WZ).
- Zlecenie projektu budowlanego uprawnionemu projektantowi.
- Złożenie wniosku o pozwolenie lub zgłoszenia do starostwa.
- Uzyskanie pozwolenia lub upłynięcie 21-dniowego terminu zgłoszenia.
- Zawiadomienie nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót.
- Prowadzenie robót zgodnie z projektem i pozwoleniem.
- Zawiadomienie nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy lub uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (dla obiektów wymagających).